ШКОЛА ГАСТРОНОМИЧЕСКОГО БИЗНЕСА

АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ ПОД ГАСТРОПРОЕКТ: ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ ДОКУМЕНТА

Не пропустите полезные материалы!
Отчет о гастрономических трендах 2017 ► КУПИТЬ


Как заключить выгодное соглашение с арендодателем, избежать необоснованного повышения цен или неожиданного выселения? Разбираем договор аренды с юристом ИРИНОЙ ПРОКУДИНОЙ, управляющим партнером фирмы Lawyers' Work.
Помимо удачного расположения, подходящего размера и технических характеристик, помещение должно также отвечать определенным юридическим требованиям. Как наладить прозрачные и безопасные отношения с арендодателем и на что обратить внимание, заключая договор аренды?

I. УБЕДИТЕСЬ, ЧТО АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР

УЗНАЙТЕ КАК МОЖНО БОЛЬШЕ ОБ АРЕНДОДАТЕЛЕ


Уточните его виды деятельности, размер уставного капитала, сведения о регистрации. Обязательно выясните, не находится ли юрлицо в состоянии реорганизации или ликвидации. Эти сведения доступны на сайте Федеральной налоговой службы, в разделе «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента». Там же можно заказать выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в формате электронного документа

ПРОВЕРЬТЕ ПОЛНОМОЧИЯ ПОДПИСАНТА


Если это директор, запросите копию устава юридического лица, решение (протокол) и приказ о его назначении, а также копию паспорта. Если это ИП — просите паспорт и копию свидетельства о регистрации в качестве ИП. Если договор заключается по доверенности, добавляем копию доверенности и паспорт того, кто его подписывает.

II. ОПРЕДЕЛИТЕСЬ СО СРОКОМ АРЕНДЫ

ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ БЫВАЮТ ДВУХ ВИДОВ:

КРАТКОСРОЧНЫЕ
на 11 месяцев
ДОЛГОСРОЧНЫЕ
более 1 года
Долгосрочный договор подлежит обязательной регистрации.
Это платно, но придает уверенности тем, кто хочет обосноваться надолго, вкладывается в серьезный ремонт или планирует, что срок возврата инвестиций превысит один год. К тому же долгосрочный договор необходим для получения алкогольной лицензии.

Как может выглядеть в договоре положение о долгосрочной аренде:


К сожалению, арендодатель не всегда соглашается на «долгосрок».
Часто из-за того, что владеет большей площадью, чем сдает вам в аренду.

Какая связь? При регистрации договора объект недвижимости должен быть индивидуализирован и выделен в натуре, что в отношении части помещения невозможно.

В такой ситуации арендодатель предлагает краткосрочный договор — его не нужно регистрировать. Если это ваш случай, то все в порядке, это распространенная практика. Если нет, то разберитесь, почему контрагент не настроен на длительное сотрудничество.

Впрочем, и долгосрочный договор аренды не вечен. Не забывайте, что в случае серьезных нарушений с вашей стороны, например, систематической просрочки оплаты, арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке.

III. АРЕНДА ИЛИ СУБАРЕНДА?

Обязательно выясните, является ли ваш договор прямым, или это субаренда.

В случае с субарендой необходимо затребовать согласие основного собственника помещения, иначе ваш договор могут признать недействительным.

Кроме того, срок договора субаренды не может превышать срока аренды. Во избежание нестыковок, просите у арендодателя копию его договора с собственником помещения, и сверяйте сроки.

Как может выглядеть в договоре положение о прямой аренде:

IV. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЁЖ

Обычно арендная плата включает в себя базовую ставку, коммунальные платежи, и если речь не идет об отдельно стоящем здании, эксплуатационные расходы (охрана, вывоз мусора и др.).

Пропишите в договоре максимум деталей относительно платежей: размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, условия повышения (индексации).
ЛАЙФХАКИ, КОТОРЫЕ ПОМОГУТ ВАМ ПЛАТИТЬ МЕНЬШЕ:

1. В качестве арендной платы предложите не фиксированную сумму, а процент с оборота или приемлемый для арендодателя «фикс» плюс процент. Арендодателю это тоже выгодно: с развитием вашего бизнеса он будет получать больше и больше.

2. Попытайтесь договориться, что арендная плата повышается не чаще одного раза в год и на определенную сумму.

3. Идеально зафиксировать арендную плату на весь срок действия договора, но вряд ли арендодатель на это пойдет. Попробуйте договориться о коридоре, в котором стоимость аренды может изменяться (в процентах) — это застрахует вас от необоснованного повышения цен.
Как может выглядеть в договоре положение об индексации арендной платы:

ВАЖНО

Обеспечительный платёж
Помимо арендной платы с вас могут потребовать обеспечительный платеж. Это подушка безопасности для арендодателя, сумма, из которой он вправе взыскивать с вас ущерб или недоплату.

Такие требования законны — с 1 июня 2015 года положения об обеспечительном платеже включены в ГК РФ.

Основания для расторжения договора, односторонний отказ от договора
Обратите особое внимание на этот раздел: основания для прекращения договора должны быть прописаны максимально четко, исчерпывающе и ясно.

Кроме того, в договоре принято прописывать сроки, в которые стороны уведомляют друг друга о желании отказаться от обязательств. Соблюдайте эти сроки, иначе не сможете получить обратно обеспечительный платеж.
Приложения к договору и дополнительные соглашения
Прочтите все приложения к договору аренды, особенно если помещение находится на территории торгового или бизнес-центра. Они могут содержать важные условия: часы работы центра, утвержденный вид деятельности арендаторов, правила поведения персонала, за нарушение которых вас могут оштрафовать.

Дополнительные соглашения могут обязать вас обращаться к конкретным подрядчикам для ремонта вашего кафе или ресторана.

Понравилась статья?

Нам очень важно ваше мнение! Нажмите на сердечко:

Поделитесь с друзьями:
Если вам нужна консультация по другим юридическим вопросам, напишите нам!
ВЫ МОЖЕТЕ ЗАКАЗАТЬ ИНДИВИДУАЛЬНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ВАШЕМУ ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗА 5000 Р
Нужна консультация нашего юриста?
Оставьте свои контактные данные
Ваши данные не будут переданы третьим лицам

Вам пригодится:

#GASTROMBA
Материал разработан при поддержке